经济学家这些年，来回脸都被打肿了，这一次，又是房价出的手。
首先是，疫情结束之后，全球主要的发达国家为了遏制通货膨胀，基本上都进入了加息周期。
美联储一加息，短期利率（如联邦基金利率）上升，通常导致各类借贷成本增加。
例如，购房者的房屋按揭利率、个人贷款和信用卡利率都会跟随上升，借款成本增加，需求就会下降。
房地产开发对利率尤其的敏感，资本成本的增加可能会使一些投资项目变得不再经济可行。
例如，在一些高度依赖借贷的市场，比如商业地产，加息可能直接导致现金流紧缩，开发停止，债务沉重，甚至于破产清算。
先来看全球最大的经济体—鹰酱（美国），这两年疯狂加息11次......
经济学家们早就开始预测：已经加到底了，未来世界经济将为大量印钞释放的流动性买单！资产价格一定会一路下跌......
01
铁打的房价上涨，流水的投资人！
然鹅，现实就是这么妖，先看看最近的数据：
根据全美房地产经纪人协会NAR数据报告显示，美国5月份售出的成屋价格中位数为41.93万美元，创下了1999年以来的最高纪录。而6月带来了389万的销售额，中位销售价格为426900美元，以及4.1个月的库存。销售价格中位数同比上涨4.1%.
纵观近十年的数据：美国权威凯斯席勒地产指数显示：2020年至今，美国房价已经上涨超过50%！
这里插播一下，凯斯席勒指数的发明者是何许人也？
他就是由诺贝尔经济学奖得主，人们口中的“末日博士”(Dr Doom)，他的预测曾经两次震撼全球金融市场: 第一次是他声称网络泡沫即将破裂(dot-com bust) ，2000年至2004年间纳斯达克(Nasdaq)应声下跌了78%的时候; 第二次则是他预测美国房地产市场崩盘将导致2008年金融危机的时候。（下图本尊）
在标普指数上，如果把时间线拉得更长一些，看一下美国近10年的住房指数。就可以发现，住房指数一路上升，没错，就算疫情期间也没出现过明显下跌，今年4月更是达到424.30点的历史新高。
好嘛！砖家又骗我，说好的通缩呢？说好的资产下跌呢！市场怎么翻脸不认人了呢？
02
究竟是谁在“买买买”美国房产？
那美国房价为何天赋异禀的顶着高利率继续上涨？
结合实际去进行一个辩证的分析。
房产这个东西如果按照普通商品的逻辑来看，自然是卖的人少，买的人多。
但一个重要因素不可忽视：美国房地产市场早已趋于稳定，大多属于存量房交易，外加移民的涌入产生旺盛的购房需求。
2024年，外国买家在美购买了54,300套住宅，尽管购房总额和数量下降了，但海外买家现房销售价格的平均值和中位数却创下了历史纪录，分别高达78万美元和47.5万美元，比上一年高出21.9%和19.8%。报告期间，共有18%的国际买家购买了价值超过100万美元的房产。
03
不同消费群体面对房价如何买单？
反观内部，房价的上涨如果是建立在需求上，灵魂拷问来了：老百姓的工资涨了吗？
虽然国内生产总值（GDP）一词中含有“生产”，但在美国，GDP的真实含义更接近于“国内购买总值”。2024年一季度，在美国GDP的构成中，个人消费支出占68.8%。
通胀直接的影响还有一点就是对于工资的影响。
通胀期间基本上主要的几个发达国家的居民都经历了相当幅度的、普遍的工资增长！
通货膨胀率的上升虽然很高，但自疫情爆发以来，可支配收入和员工薪酬的增长确实超过了整体通膨。
物价上升，工资上升，底部与中上层的贫富差距也会剧烈扩大，这体现在房地产市场上，最直接的就是租房需求的旺盛。
普通住宅：
物价水平的上升，租金通常也会相应上涨，这为投资者提供了持续的、稳定的现金流。租金收入的增长可以部分抵消持有成本的增加，从而提升整体投资回报率。好地段的房价持续上涨。
豪宅部分：
美国地产经纪商协会（NAR）数据统计，今年6月房价超过$100万美元的豪宅，是唯一销量上涨的类别。
虽然现在30年期贷款利率依旧徘徊在6.9%。需要贷款的购房者需要支付非常多的额外费用。而豪宅针对的富有人群，通常不需要贷款。
04
“看不见的手：消费者心理预期”
前面说了，房产不是一个普通商品，而是一个金融属性完备的价值投资品。只要进入投资市场，那么就要从金融投资品的角度来分析：投资人的预期，将成为房价上扬的助力之一。
古典经济学认为人是理性的，完全基于利弊进行决策。可行为经济学却认为，人最多是“有限理性”，就像前面的那位“行为经济学家”末日博士。
一九三六年，凯恩斯公开发表了一篇名为《就业，利率和货币通论》的文章，使得预期理论和不确定性问题开始进入经济研究领域。
比如说央行宣布将增加货币供应量，希望降低利率并刺激经济。按照传统经济学的观点，这个时候人们都会放开消费了？
但是，在现实中这样的政策并不总是有效。有时候，人们的预期往往会抵消央行的努力。如果消费者预期相反，他们有可能决定减少当前消费，增加储蓄以应对未来的物价上涨。
比如美国利息上升空间基本耗尽，这意味着之后利率只会下降不会上升。
很多的PE巨头已经闻风而动开始“扫货”（撑不住的资产），机构投资如此，投资人更会觉得现在这个时间点购入房地产，等到之后利率下降的时候就可以赚钱。
换句话说，只是因为“利率下调的市场预期”，就足以让一部分投资人行动起来购房，这一点也会在房价中体现出来，造成房地产市场平均价格的上升。
05
还会涨吗？现在适合投资吗？
房价还会涨吗？
随着加息周期的收尾和降息周期的到来，因降息预期产生的对房地产的实质性需求又会增加。
那么现在还是不适合投资？
低利率环境将会推动商业和住宅地产市场的复苏和繁荣，借贷成本降低促进了投资和购房需求。
降息如何影响地产行业，如何影响资产估值，并且如何利好EB5的资产，我们在最近的直播一直在讨论，作为投资人更应该多了解这方面的信息，为自己的选择负责任！
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